北京

打榜：文旅项目开发筹建、运营管理的认知水准

北京在当今文化和旅游融合的背景下，文化和旅游市场的发展理念正在不断变化，从爆发式增长到逐渐趋于稳定。 随着行业进入新阶段和调整期，文旅项目的经营理念也在相应调整。 通过跨界转型进入行业的投资开发商也调整了经营策略，从全面规模扩张转向高质量发展、扎实推进。 那么，对于承载更多内涵和外延的文化旅游景区来说，如何掌控开发建设节奏，形成有效规范的运营发展路径呢？

北京本文将从景区整体运营体系出发，提出文化旅游发展的关键流程和节点，并举例说明运营指导下的实体规划要点，说明主营业务的规模和配置景区业态及配套设施； 同时，梳理景区运营管理体系的顶层设计思路和执行路线，明确景区运营准备的目标和职责商务伴游，总结景区运营准备的指导文件体系； 最后以某主题公园为例，分享一日运营管控流程。 旨在从大型运营规划的角度提高文化旅游项目开发建设和运营管理的认知水平。

北京01

景区运营系统

文化旅游景区项目运营体系包括从景区开发、景区筹建、试运营到正式运营的全过程。 所谓文化旅游项目，是指文化旅游项目，是为满足人们文化旅游消费需求而产生的旅游产业的一部分； 是指在一定时期和一定预算内，为促进旅游目标的实现而进行的文化旅游活动。 投资和建设项目。 包括文化旅游综合体、度假村、景区、景区、酒店、游乐设施、文化创意产品开发、旅游交通建设、旅游培训等，涉及“吃、住、行、购、买”等各个方面。娱乐”，并贯穿于文化旅游的全过程。

所谓文化旅游运营，就是一整套完整的方法和体系。 如何理解大运营、大运营中“大”的内涵，可以深入了解文旅项目从整体开发运营、筹建建设、筹建管理到实施运营的全过程。

1、景区开发阶段，重点任务包括景区立项、景区规划、设立文化旅游投资公司等。

2、景区筹备阶段分为筹备建设和筹备管理两大方面； 这两方面的工作在景区筹备期间应同时进行。

北京（一）准备施工：包括从规划设计、施工、设备安装、施工管理到竣工验收的全过程。

北京（2）准备和管理：包括从项目的运营策略、管理策略到管理实施的运营准备的各个方面； 重点进行市场研究和财务分析，确认项目的盈利模式和经营策略，对各项运营管理制度的建立和运行进行管理，对各项实施计划的制定和实施进行管理。

3、试运营阶段，提前一个月左右进行“试运营”压力测试，邀请员工家属、承包商、合作单位等，邀请即使出现问题也不太可能引起投诉的人员发生。 进行培训、压力测试、运营磨合、人员磨合、营销推广以及各种试运行协调机制的磨合等。

4、正式运营阶段。 一般在试运营和景区开业仪式后，进入正式运营阶段，即进入正常运营阶段。

图1：景区运营系统图

在景区的​​整个发展过程中，不同专业引领不同阶段，同时各专业相互配合。 这也恰恰说明，文化旅游项目的开发建设是一个系统工程，需要聚集众多专业门类的人才，需要通过完整的规划和运营管理体系来统筹协调。

根据文化旅游项目筹建工作的具体情况，从筹建到正式开业运营的整个过程分为四个阶段，即工作策划阶段、准备阶段、开业准备阶段和运营阶段。 这四个阶段是项目建设和管理的完整周期，但每个阶段的具体时间安排必须根据工作的实际需要和进度进行相应调整。

北京第一阶段，工作策划期，大约需要3-6个月；

第二阶段，准备期，大约需要24-36个月；

第三阶段，开业准备期，大约需要3-6个月；

第四阶段是正常经营期，即长期日常经营。

北京项目建设管理过程中，需要控制三个关键点：一是景区内容，即商业设施；二是景区内容。 二、项目总投资预算； 三是总体发展进度计划。

北京对于总体开发进度计划，一般需要制作三大进度控制表：一是设备设施进度计划；二是设备设施进度计划。 二是工程建设进度计划； 三是运营准备进度计划（包括人力资源配置计划）。

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开发关键流程和节点

北京文化旅游项目受到地方政府和投资者青睐，各种主题、形式、体验的大型投资项目蓬勃发展。 随后，投资热情和项目竣工等问题逐渐显现； 跟风的文旅方案，抄袭、假货比比皆是。 众所周知，一个文旅项目要实现“吃、住、行、购、娱”的高度融合，其复杂程度远高于很多传统业态。 有些文旅项目可能刚刚上市，运营方却直接提出规划重做、项目整改、运营提升等要求。那么，到底是什么原因导致这种困境、被动或失败呢？

图2：景区开发关键流程和节点

关于文化旅游项目开发的关键流程和节点

北京1、项目选址

我们通过专业的市场研究机构，对拟建项目所在地的人口、商业区、交通、居民收入等进行理性分析，研究制约项目开发的因素。

北京（一）交通便利的地区。 交通的便利程度将直接制约和影响该地区的后期发展。 项目选址规划在相对便利的区域，避免文旅项目因后期交通问题给文旅项目带来经济效益。

（2）资源好、人气强的地址。 优先选择资源独特、人流相对较强的地区，将极大地吸引游客到该地区参观、旅游。

2、投资规模（投资金额）计算

这部分工作包括5个基本点：

首先是计算每年的录取人数（根据市场调查结果）； 二是计算每个客户的单价； 三是预测年收入； 四是投资回报分析； 五是确定投资规模（金额）。

北京测算游客数量、把握投资金额是一个项目成功与否的关键。 一般来说，谨慎的投资者会聘请专业公司对项目进行可行性分析，并提交专业的市场和财务分析报告。

北京3、产品定位

北京(1)设定预计集客能力最大的业态。 一方面要研究项目的娱乐性和活力，另一方面要设定目标客群。

(2)业态的产品定位。 在满足投资需求和市场需求的前提下，聚焦产品内容，从产品主题定位、内容定位、氛围定位等方面进行统筹考虑。

要充分论证、分析项目本身的资源特征，突出与周边地区现有旅游资源的差异，能够结合游客的市场需求提供准确的产品定位。

4. 项目启动

北京文化旅游项目启动时，投资者首先需要精心挑选概念创意策划、总体规划设计公司、方案设计公司并签订合同； 其次，要慎重选择工程建设公司并签订合同。

5、项目实体运营规划

这是项目设计和运营资金筹措的重要组成部分。 根据设计日数（Day，简称DD）和设计日高峰人数（Peak in Park Day，简称PIP）设定园区内的主要业态、客服设施和员工设施。公园。 等等（这个稍后会具体分享）。

北京6、明确企业理念

北京公司的经营理念是什么？ 项目的定位是什么？ 如何阐释文旅项目主题追求的重要性？ 以迪士尼乐园为例，其行动准则为安全（）、礼貌（）、表演（Show）、效率（SCSE）。 这也是迪士尼为实现园区核心理念而提出的具体指导方针。

7、制定运营组织架构和人力资源体系

北京我们从专业角度出发，结合项目的具体情况和运营需求，合理构​​建项目运营管理架构，并为组织架构内各部门提供职能设计手册、岗位手册、薪酬设计方案，构建项目运营管理的基础架构。人力资源管理系统。

北京8. 制定并实施营销策略

对当地旅游市场进行充分分析，制定营销策略方案； 同时推荐专业的营销策划公司制定市场营销、品牌推广、广告及媒体公关计划。

北京9.制定发展计划

北京风景名胜区的开发是一个复杂而艰巨的过程。 首先需要成立项目准备小组，协调开业前一系列工作的规划和实施。 其次，制定筹备工作计划，包括人员招聘和培训、经营计划和预算、各部门操作手册的编制、采购和印刷、开业广告和促销计划、牌照申请、开业庆典计划、模拟运营、开业前准备等。检查等等等。

10.开始日常运营

根据项目规模和定位，首先进行内部压力测试。 试运营和开业仪式完成后，将开始长期日常运营。

北京03

运营领导下的物理规划

在实体景区（主题公园）规划设计阶段，围绕“吃、住、游、购、娱”基本旅游要素，景区业态应如何布局？ 因此，在概念设计阶段之后，需要在系统的规划设计理念和运营思维的指导下理清线索，进一步明确：食品（餐饮）占了多少？ 住宿（住宿）占多少钱？ 出行（交通）费用是多少？ “旅游、购物、娱乐”占了多少？ 这些业态的比例应该如何与景区的产品内容、建筑体量相一致？ 通常情况下，我们会先确定公园内要安装的各种设施的规模，然后设计和建造与之相匹配的建筑物。

北京计算每种业务类型所需的面积

在项目规划设计阶段，以“设计日客流量（DD）”和“设计日峰值园区瞬时客流量（PIP）”为依据，合理规划业态、业态，能够很好地结合旅游景区淡旺季的明显变化。 特点，避免旺季接待能力不足和淡季设施空置过多，有效控制建设量，避免投资过多。

首先，面积计算的依据是什么？ 它是基于专业市场研究和财务分析报告得出的一个不可或缺的数字，即“设计日园区瞬时峰值人数（PIP）”。

其次，“设计日公园瞬时峰值人数（PIP）”的概念是指在游客对整体用地面积、建筑不不满意的情况下，瞬间在公园内停留的最大游客人数。面积、各种商业类型等。根据这个数字，确定每个设施的规模。 因此，得出结论：

北京1、“设计日园区瞬时峰值人数（PIP）”是确定园区各设施规模的基准，必须提前规划制定。

北京2、园区内高峰人数不固定。 景区开放后将根据实际情况进行变更。 开业前可作为确定设施规模的基准。 开业后，将综合考虑游客满意度和收入后确定最佳数量。

三是“设计日园区瞬时峰值人数（PIP）”的设定是根据主要设施的建筑面积来设定的。 面积可分为土地面积和建筑面积，但建筑面积是基础。

以体验式文化旅游度假小镇为例，避免大型户外游乐设施，尽量将互动娱乐体验业态隐藏在建筑内。 基线建筑面积比例：45-55%用于游乐、互动体验； 餐饮8-10%； 8-10% 用于客户服务和物流； 表演艺术剧院8-12%； 商店3-6%； 住宿费为 10-20%。

北京如果是旅游度假目的地，住宿业态比重应增加35-45%，其他业态比重应相应减少。

如果是主题公园，需要根据设计日（PIP）园区瞬时高峰人数计算每小时娱乐设施容量（THRC）和每小时餐饮容量（HMC）。

北京确定园区人流高峰后的工作重点

“设计日园区瞬时高峰人数（PIP）”确定后，首先确定餐饮设施和卫生间的厕所数量。

北京从运营细节来看，认为餐饮设施需要燃气、给排水、厨房等设备工程； 卫生间还涉及给排水工程。 因此，其规模和位置必须在规划设计阶段首先确定。

现阶段，由于游乐设施的不确定因素太多，一般只是面积的分配。 店铺的规划由于不需要大型设备，所以初期只涉及面积和位置的分配。

北京关于餐饮设施

首先，餐饮设施的配置不像商店集中在出口附近，必须分散在整个园区内。

一般情况下，午餐和晚餐时段，餐饮设施的利用率会较高。 如果集中在某个特定区域，该区域的人口密度就会增加，很容易造成人群拥堵。 因此，为了防止游客集中在特定区域，让游客在公园内均匀分散，餐饮设施应分布在整个公园内。

值得一提的是，由于大型餐饮设施需要运输食材和垃圾，其厨房应尽可能面向物流线。

北京二是餐饮设施一小时餐饮能力（HMC）按设计日园区瞬时高峰人数（PIP）的33%计算。

三、餐饮专业术语：

・座位利用率：4 人桌 2 人即利用率 50%，4 人一桌即 100%，3 人一桌即 75%。 因为旅游景区策划规划及设计施工市场，并不是所有的代理都可以100%被利用；

北京・停留时长：访客入座至离开的时间；

・翻台率：每小时翻台次数；

北京・HMC：每小时的供餐能力；

北京・厨房比例：厨房占餐厅面积的比例；

北京・座位区：每个座位所占用的面积。

北京四、按餐饮服务形式计算标准

北京景区餐饮服务的主要形式一般分为正餐、自助餐和快餐三种形式。 根据各餐饮业态的座位利用率、访客停留时间、餐桌周转率和每小时供餐能力，设定厨房在规划餐厅面积中的比例以及每个座位占用的面积。

座位利用率的设定取决于不同类型的餐饮服务。 餐桌、自助餐、快餐的座位利用率和餐桌周转率不同； HMC（每小时供餐能力）=座位数×餐桌周转率； 厨房比例 至于座位区，也根据餐饮服务形式设置不同的面积和相应的比例。

北京关于浴室

北京首先，卫生间的位置。

必须提供停车场。 据预测，如果公交车来公园，就需要安装大型厕所。

厕所必须设置在公园入口附近，因为需求会比公园内其他厕所高，所以需要提供更多的马桶座。

北京其次，厕所数量的设置标准。

北京厕所数量是根据公园高峰时段游客平均每3.3小时使用一次的假设而确定的。

北京利用参数为0.3，乘以园区高峰人数即可得到每小时使用卫生间的人数。

北京假设男性（排尿）使用时间为1分钟/次，女性为2分钟/次。

北京由于公园内男女游客的比例不固定，因此将男女厕所的比例设置为5：5是危险的。 将男女比例参数设置为 70%。

关于游乐设施

北京游乐设施处于初步概念阶段，需要在游乐内容明确后（即设备选型阶段）进行设置； 以娱乐体验小镇为例，确保其建筑面积占45-55%；

北京建议展示或体验内容不要分散，而是集中在园区内2-4个地点，形成集中区域。

北京电力及其他设备。 在确定游乐设施并具体化后，必须进行研究。

关于演艺策划

根据演艺项目的设置，一般首先要保证面积和地点。 如果规划建设剧场，剧场的座位数应以园区高峰人数的10%作为参考值来设置剧场面积和位置。

关于客户服务设施

根据景区（主题公园）规划，客户服务设施应配备客户服务中心、婴儿车轮椅租赁、失物招领、走失儿童中心、贵宾接待室、急救室、陪伴休息室、宠物寄存、储物柜、售票处等功能。

一般来说，需要保证入口附近有满足上述功能的空间； 根据工程规模，确定所需预留的建筑面积。 以文旅综合体、度假小镇为例，总参考值为800-1500㎡。 总之，需要根据项目本身来决定。 细节将最终确定，室内平面图也将制定和确认。

北京关于住宿设施

如果客房的类型和数量已经确定，请确定其大小和位置。

北京考虑到动静分离、集中供给的原则，尽量集中在一个区域。 客单价较高的个体住宿可位于景区（度假村）核心区域。

北京关于人员设施及其他配置

北京大多数公园分为3-4个主题区域，需要在最早开放的区域设置员工相关设施。

北京设施的规模需要考虑到所有区域开放时的人员数量，需要提前决定设施是集中在最早开放的区域，还是分散在各个区域，或者部分集中并部分分散。 既要考虑到员工食堂、更衣室、布草间等大型设备设施的需要，又要考虑到员工卫生间可以方便设置。

关于后场

1.中央加工中心设置。 根据园区高峰期人数和每年入场人数讨论安装的必要性； 从效率和会计损益的角度讨论安装的必要性；

（二）讨论垃圾收集站、区及垃圾分类管理；

3、餐饮隔油池、排烟、污水排放的讨论与管理；

北京4、主库（一级库）、商品库（二级库）、冷库的设置及面积讨论；

5、整个园区的能源管控（水、电、煤，特别是用电量）；

北京6、绿色建筑标准（太阳能发电系统的应用）；

7、根据游乐设施规划确定是否设置维修车间。

北京关于吸烟

北京景区内严禁吸烟吗？ 是否设置为“无烟景区”？ 它的政策有两点：第一，是否全面禁烟？ 2. 有吸烟室吗？ 这些都需要在早期阶段进行讨论和决定。

北京关于入园方式的决定

是否发行纸质门票？ 并设置支付方式（使用智能支付）等。

制定运营日历

北京运行日历是填写1年日历中所有日期的预计入院人数的日历。 总数是每年的入学人数。 然后将该数字乘以单价即可得出当年的总销售额。 此外，通过明确淡旺季，采取适当的人员招聘计划和配置方案，也有助于节省劳动力成本。 同时，这也是计算整个公园的入场人数的基础，有时与凭感觉确定的全年入场人数有很大出入； 因此，对于运营规划，有必要制定运营日历。

北京如何创建运营日历

1、填写运营日历上的人数：即提前制作表格，填写实际人数。

2、生产过程中的注意事项：

1.不要太悲观或乐观，但要考虑天气和假期并填写客观数字。

北京2.为了提高运行日历的准确性，需要多个样本。 在项目负责人的带领下，在员工的配合下，我们收集了尽可能多的样本。

北京3、收集大量样本后，根据日、月平均值进行计算，完成作业日历。

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北京运营管理体系顶层设计

北京景区运营管理体系顶层设计遵循“游客第一”的理念，重点围绕品牌、营销、产品与服务、运营保障、基础管理五个层面。 是推动文化旅游项目建设实施的有力支撑。

顶级品牌。 我们是谁？ 顾客为什么要付钱？ 我们希望消费者对景区品牌有一个清晰的认识。

北京第二，营销。 它包括产品设计、价格体系制定、销售渠道、宣传促销、活动策划等一揽子市场运作方法。 是指销售风景旅游产品和服务。

第三，产品和服务。 涵盖娱乐设施、餐饮、商品、赛事演出、酒店、I​​P现场娱乐等各业务链的产品和服务。

北京四是运营保障。 从客户服务系统、设备设施管理、工程管理、环境维护、安全系统和智能系统运营几个板块，是核心运营管理模块。

五是基础管理。 人力资源、财务管理、行政后勤管理、物资采购是文化旅游运营最基本的工作保障。

图3：运营管理体系顶层设计

基于运营管理顶层设计框架，从战略运营的角度，从五个层面梳理了16项运营管理计划的执行路线。

北京1、企业品牌设计及建设方案

北京2. 营销计划

北京3、开业策划方案

4、餐饮设计及运营方案；

5、产品设计和商业计划书；

北京6、活动绩效及绩效管理计划；

北京7. 客户服务管理计划

8.设施设备管理计划

9、工程维护管理计划

北京10、安全管理计划

北京11.环境维护管理计划

12、智慧景区管理方案

13、人力资源管理计划

北京14、财务预算管理计划

北京15、物资采购管理计划

北京16.行政后勤管理计划

管理体系是运营的保障

从运营管理执行路线的16个运营管理方案可以看出，运营管理系统实际上包含三大子系统，即：管理系统、产品系统和服务系统。 管理体系是运营的保障，产品体系是运营的核心，服务体系是运营的基础。

在这里，我们重点关注一下管理体系。 管理体系是整个景区运营的保障。 它由管理机制和组织架构、管理制度和执行层次组成。

北京一是机制与结构。 理顺整个景区的管理机制，实行所有权、管理权、经营权分离。 要根据文化旅游产业的特点和属性，建立适应市场需求的运营管理团队。

北京总体思路：组织架构设置和人力资源必须服从和匹配企业的战略目标； 遵循架构扁平化、专业化的思路，以企业管理为核心，采用“职能部门”的组织架构形式，便于企业资源整合； 明确部门职责和工作流程，实现项目管理的知识化、专业化。

图4：组织架构设置原则

北京文化旅游企业是劳动密集型、多业态、多专业的复合体； 市场淡旺季明显； 而且人才成长周期长……景区的运营周期是以年为单位的，春夏秋冬，一个新员工需要经历一个或多个周期，才能了解这个行业。

因此，组织架构设置的原则是：

北京1、清晰的管控路径；

北京2、业务模块合理；

北京3、管理跨度适当；

4、多个业务组合的管控与协调；

5、精简高效；

6.有利于制定核心业务部门评估的节点和里程碑；

7.确定职位和人员并控制人工成本很方便。

北京其次，系统和执行。 建立标准化的工作基础，制定部门功能手册，整理每个部门的功能，以及每个职位的相应系统，规格和工作说明。 确保管理系统不会偏离风景秀丽的位置的实际状况，通过系统和流程管理人员和事务，并在企业中保持一定程度的稳定性。

北京图5：标准化管理规范和工作流程（基本工作标准）

北京在正常运行的风景秀场中，该系统的实施应被视为重要的常规内容，并且员工的熟悉度和系统和过程的实施程度应被视为员工评估的内容之一。 应该匹配管理标准和工作工作标准，以激励员工有意识地遵守该标准，从而使系统具有真正的约束力。

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操作准备目标和责任

北京从公司高管到基层员工，他们都有共同的想法和价值观，这是项目成功的必不可少的因素。 建立企业的共同核心概念和价值观将对项目的未来产生直接和积极的影响。

早些时候，我们整理了文化旅游项目发展的关键过程和节点。

北京基本设计完成后，应大致制定开放的操作准备标准； 开幕前的准备事项通常可以分为人，材料打榜：文旅项目开发筹建、运营管理的认知水准，事件和其他相关事项。

北京对于开放后的操作和管理标准，将根据开放前的操作准备标准制定特定的操作手册。

下面，我们专注于共享开幕前的操作准备标准和开幕后操作管理标准化指南文件系统。

图6：用于操作准备的指导文件系统

首先，开幕前的操作准备标准。

北京开幕前准备事项分为与人，材料和事件有关的事项。

1.与人有关的事项

北京建立运营组织结构

北京确定基于运营组织结构的人员数量

审核计划

计划

北京2.与项目有关的事项

北京①与备件有关的物质

②与消耗品有关的物质

北京③均匀相关的事项（包括清洁）

开放前的其他准备工作

3.与事项有关的事项

北京①制定制定操作标准化文件

北京确定标题：工作人员，项目，行动等的标题。

北京③开发娱乐设施的操作手册

④制定用于表演艺术项目的操作手册

⑤制定清洁计划

北京⑥制定安全计划

⑦开发维护计划（包括智能信息系统维护）

⑧诉工作人员，物流和分销计划

⑨制定紧急计划（火灾，地震，爆炸警告，犯罪等）

⑩建立失去的儿童中心，失去并建立了中心和急救室

⑪制定员工外观和衣服的标准

⑫开发盛大开幕计划

北京其次，打开后用于操作管理的标准化文档系统。

根据开放前操作准备标准制定特定的操作手册。

北京所有手册共有的ITEMS

北京②停车场

tick销售

④进入

北京服务设施

北京娱乐设施

北京⑦绩效项目

北京⑧清洁

⑩维护

⑪紧急计划（火灾，地震，事故，案件等）

⑫，急救的孩子，迷路，迷路和发现，急救室

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一日操作管理和控制过程

北京文化旅游项目的运营管理反映在风景区域系统中，作为风景区域的业务管理和控制过程。 它是针对操作过程的系统和管理活动。 通过设计，操作，控制和改进风景区域运营过程，投资资源通过最佳的操作程序为游客提供了令人满意的产品或服务。

北京正常行动下的风景景点每天从各个方向和世界各地接收数千名游客。 在日常开放中做得很好已成为日常生计。 这也是风景现场操作的最基本业务活动。

最后，以主题公园为例，我们介绍“一日操作控制过程”。 我希望所有风景秀丽的景点都能找到适合自己健康操作的健康发展路径！

北京图7：一日操作管理和控制过程

评论：

特别感谢东京迪斯尼乐园的创始父亲 先生，也是东京迪斯尼西的前项目主任，福建迪斯尼乐园的创始父亲，迪士尼乐园的创始父亲，也是韩国Lotte World的首位经营总监和韩国和环球影城大阪的Osaka，以及我的前同事，也是先生和先生的高级助手Pan Wenxu先生，无私地分享了风景秀场的物理运营计划提供的一些参数和相关的业务交流，并结合了宝贵的参数迪士尼的操作准备经验。 在这里，我要表示真诚的感谢！